2. Mécanisme du marché immobilier

Il existe un moyen très simple de limiter la hausse des prix de l’immobilier, si simple qu’il est difficile de comprendre pourquoi il n’est pas mis en œuvre : s’attaquer à la rente nette locative. En effet, cette mesure semble être la seule véritablement crédible au vu des résultats mis en lumière par ce rapport. Les autres mesures (telles que les amendes pour logements inoccupés, les loyers de référence, l’élargissement du droit de gestion publique, l’amélioration du dispositif contre les discriminations, les occupations temporaires, etc.) ne seront probablement efficaces que le jour où il existera un réel encadrement des prix des loyers, celles-ci revenant actuellement bien souvent à « mettre un cataplasme sur une jambe de bois ». Il ne s’agit certainement pas de « punir » les propriétaires-bailleurs, qui empochent en moyenne la moitié de la rente brute locative, mais plutôt d’instaurer un rapport équilibré entre ces derniers et les locataires. La création d’une commission paritaire locative ou la naissance d’un syndicat robuste de locataires bruxellois favoriserait certainement cette direction. 

Alors qu’une partie de la rente est tout à fait justifiée pour l’entretien du logement, une part significative des revenus des propriétaires apportés grâce à cette rente ne trouve en réalité aucune légitimité économique. De fait, l’investissement n’est ni risqué, ni productif et dans de nombreux cas celui-ci est déjà amorti depuis longtemps (ex : héritage). De plus, les propriétaires-bailleurs profitent des investissements publics dans le quartier pour augmenter le prix de leur(s) bien(s). En d’autres termes, étant donné l’absence de taxes corrélées au loyer, ils profitent des politiques de revitalisation et de l’offre de nouveaux équipements publics pour augmenter leur prix et capter une part croissante des revenus des plus modestes. Ils génèrent ainsi des externalités négatives via les investissements permis par la collectivité, sans émettre une contrepartie suffisante en termes de production ou de redistribution. Dès lors, ne pas mettre de régulation à cette rente est en réalité un choix politique qui, selon Périlleux et Marissal, peut être qualifié d’antisocial (Périlleux & Marissal, 2021). 

Le défi qui se présente lorsque l’on veut s’attaquer à la rente locative est double : il s’agit de réduire l’écart entre les prix des loyers et les revenus des ménages, tout en améliorant la qualité des logements. Pour éviter que la qualité des logements ne soit affectée, le dispositif de régulation reviendrait à plafonner la rente locative à l’ensemble des frais engagés par les propriétaires-bailleurs (taux d’emprunt, coûts d’entretien, impôts immobiliers, frais de gestion…), ce qui reviendrait tout simplement à supprimer la rente nette et à limiter la propriété marchande des logements. Dès lors, un loyer « juste » serait celui qui rémunère les charges réellement engagées par le propriétaire-bailleur. Le logement ne serait ainsi plus considéré comme un moyen de spéculation – captant une partie des revenus des locataires dans l’attente constante d’une hausse des valeurs immobilières – mais comme le moyen de garantir les usages directs et personnels du logement. De cette manière l’usage privé de la propriété serait favorisé, tandis qu’on mettrait notre bien à la location uniquement en vue d’un futur usage personnel (tout en étant rémunéré sur le temps et les sommes engagées pour la mise en location). 

Un dispositif de régulation de la rente locative ne vise donc certainement pas les propriétaires-occupants, mais bien les propriétaires-bailleurs de logements bruxellois, qui ne représentent qu’entre 10 et 15 % des ménages à Bruxelles. Au contraire, la diminution des loyers pourrait même contribuer à faciliter l’acquisition d’un logement pour des futurs propriétaires-occupants (Périlleux & Marissal, 2021), tout en dynamisant l’économie (les revenus libérés par la diminution des loyers pouvant être utilisés pour la consommation, la santé, les investissements productifs, etc.). 

Afin de mesurer avec plus de précision les niveaux des rentes et de constituer un plan d’action efficace pour le gouvernement en réponse à la crise sociale grandissante, des moratoires sur la rente locative nette doivent être effectués. Pérrilleux & Marissal proposent également de mettre en place un dispositif de transition entre les deux modèles locatifs, telle qu’une caisse publique, permettant un système de redistribution correctrice. Selon leurs calculs, cette caisse publique pourrait extraire jusqu’à 500 millions € par an, soit 10 % du budget régional (Pérrilleux & Marissal, 2021). 

Notons également que les loyers sont actuellement taxés sur le revenu cadastral, censé représenter la valeur locative moyenne nette que le bien immobilier rapporte à son propriétaire en un an. Néanmoins, ce montant repose sur un coefficient basé sur les valeurs immobilières de 1975, qui n’ont jamais été actualisées jusqu’à aujourd’hui (malgré la banque des baux). Ainsi, de nombreuses voix s’élèvent pour taxer les loyers réellement demandés (avec différentes tranches d’imposition afin de freiner les hausses, la déduction des frais de rénovation…) (Dessouroux et al., 2016). 

FAIRE PARTICIPER LE SECTEUR PRIVÉ À L’EFFORT DE CONSTRUCTION DE LOGEMENTS ABORDABLES 

Cette proposition est le corollaire de la précédente. En effet, la réduction, voire la suppression, de la rente nette locative permettrait à chaque logement privé existant ou produit de devenir un logement à finalité sociale (dont les prix reflètent les coûts). Suite à une telle mesure, il est plus que probable qu’une partie importante des gros investisseurs et promoteurs immobiliers se désintéressent de ce marché comme moyen de spéculation, et qu’ils ne figurent donc plus parmi les principaux porteurs de capitaux. Néanmoins, la demande de logement ne se réduirait pas, étant donné que chaque ménage continuera d’avoir besoin de se loger. De plus, l’écart entre les revenus et les prix du marché locatif ayant diminué, les ménages pourraient épargner davantage pour pouvoir s’acheter leur propre logement. Les quelques gros investisseurs privés pourraient ainsi être remplacés par un plus grand nombre de futurs petits investisseurs désirant acquérir un logement pour un usage personnel (présent ou futur), rendant alors la construction de logements plus adéquate aux besoins réels. 

Par ailleurs, la demande de logements locatifs continuera d’exister pour tous les ménages en transition ou n’ayant pas encore les moyens suffisants pour acquérir un logement. La question est donc de savoir si suffisamment de propriétaires privés seront disposés à mettre leur logement en location, sachant que cela est moins rentable qu’auparavant. Néanmoins, la persistance du secteur des AIS démontre que ce type d’investissement reste attractif pour certains bailleurs privés, qui continuent donc d’y trouver une certaine profitabilité (malgréune perte d’environ 30 % de la rente, mais en échange d’une gestion locative simplifiée). 

Notons également que la population bruxelloise continue de croître et que les constructions et rénovations du bâti sont trop lentes. Bernard et Traversa, enseignants-chercheurs à Saint-Louis et l’ULC, proposent de relancer une dynamique de l’implication du secteur privé dans l’accroissement du parc de logements bruxellois à caractère social. Pour cela, ils suggèrent de réduire le taux de TVA de 21 % (12 % dans le secteur des AIS) à 6 % sur tous les achats de logements neufs qui répondent aux critères du logement social (c’est-à-dire des logements loués à des prix raisonnables à des ménages ayant des revenus modestes). En d’autres termes, ils proposent d’adapter la notion de « société de logement social » à toute personne physique ou morale opérant dans les mêmes conditions (ce droit jusqu’alors réservé à la SLRB, aux SISP et plus récemment à Citydev et aux AIS). Il s’agit ici de se focaliser sur la nature des opérations effectuées plutôt que sur les acteurs qui les réalisent (public/privé) : construction, modalités de vente ou de location, contrôle et supervision des autorités compétentes, etc. De plus, Bernard & Traversa soulignent que ce système différencié de TVA se heurte au principe juridique fondamental de neutralité fiscale et d’égalité de traitement. En effet, les bailleurs qui préfèrent gérer eux-mêmes des locations pour des ménages modestes ne peuvent pas bénéficier de cette réduction d’impôt, ce qui est problématique dans un contexte où les AIS ne sont pas les seules à développer une offre locative sociale de fait (Bernard & Traversa, 2022). 

Enfin, beaucoup d’intervenant·e·s plaident également pour l’allongement de la durée de socialisation des logements neufs dans le secteur des agences immobilières sociales. Le RBDH revendique par exemple une socialisation des logements AIS pour une durée obligatoire de 30 ans (équivalent à la durée de vie d’un bien avant qu’il ne doive faire l’objet de rénovations importantes), au lieu de 15 actuellement (RBDH, 2018). En effet, si le secteur privé se met à construire des logements sociaux, la question de la durée pendant laquelle ces logements devront rester affectés à cette finalité sociale est importante à considérer.